Tuesday, January 7, 2014

房地產真能保值嗎?

2012 全球主要城市平均房價排行
2012 全球主要城市平均房價排行
2012 亞洲主要城市房價/租金排行
2012 亞洲主要城市房價/租金排行
房地產是個有地域性的市場,美國的房地產市場低迷,不代表其他國家的房地產也會跟著低迷。而評估一國的房地產是否被高估或低估,最客觀的方式主要是房價/租金比,也就是房地產所能帶來的現金流收益。當此比率愈高,表示租金的報酬率愈低,反之則表示報酬率愈高。
目前許多國家的房價/租金比已經高到一個不可思議的地步,一間房子如果要靠收租得收個五十年以上才會回本,報酬率甚至低過了定存,會有這種現象主要 是投資人著重的已經不是租金的收益,而是房價未來的上漲。這個想法其實沒有錯,因為我們知道硬資產的吸金效益確實是可以對抗通貨膨脹的,但在不同的硬資產 間,也是有著相對的比價關係,可以看出相對而言,何者被高估?何者被低估?而很明顯的,現在並不是你買進房地產的好時機。
另外還有一種常被拿來判斷房價是否合理的指標為「房價所得比」,簡易的說就是:「你要不吃不喝幾年才買的起一間房子?」
世界權威市調公司Demographia 把合理的房價定在房價所得比小於3.0,並且把房價所得比高於5.1 定為最嚴重的「極端負擔不起」。但是過去幾年來,台灣的平均房價所得比卻經常高於9.0,遠高於主要英語系國家的高標6.7;而台北市更曾在2011 年第四季飆高到創紀錄的15.3,遠高於全世界所有主要城市,包括渥太華的10.6、雪梨的9.2、夏威夷的8.7、墨爾本的8.4、大倫敦區的6.9、 舊金山的6.7、奧克蘭的6.4 與基督城的6.3。甚至連因為政府限制土地供應量,而使得房價飆漲到號稱全球最高的香港,其房價所得比也只有12.6。
因此,台北市已經不光是全亞洲,而是全世界房價所得比最高的城市,而且不管你再拿任何一種國際上常用的房市指標來衡量,幾乎都顯示台灣(特別是台北市)的房價已經嚴重泡沫化,只等著被戳破。
那麼到底是誰一直在支撐這個大泡沫呢?
有人責怪黑心的投資客或建商、有人責怪最大的幫兇仲介和銀行、也有人責怪沒種又無能的政府,但是我想你書已經看到這裡了,你應該已經知道,這一切的 一切,還是從那不公平的遊戲規則,以及所有因為無知和無辜,而默許這些現象存在的你我所引起的。再加上,台灣很多產業的毛利率已經低到只有3%,而炒作房 地產的毛利至少30%起跳,而且炒房所面臨的稅賦負擔,比起傳統的生意而言簡直就是天堂,這使得許多公司根本已經無心於本業,轉而加入炒房的行列,這也是 目前台灣產業競爭力快速衰退的主要原因之一。
還有,房地產是一種「記名式」的資產,也就是你必待在一個有穩定政局、穩定貨幣價值的國家,你持有房地產才有其意義,像有些國家的政府是可以隨時把你的房地產收歸國有的。還有最差的情況萬一發生戰爭時,坦克車開到你家門口了,你可沒辦法秀出你的房屋權狀然後要求它離開。

1 comment:

  1. 我要努力存钱,然后才能变成有壳蜗牛。谢谢分享!

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