房地产投资-创造净现金流最重要

看了investalks Tan81的分享，自己大概做了整合。

这个世界，很多人以为买了房子，不自己住，就是投资。
事实上，是错误的。房产投资的方式，我觉得最好的是可以制造现金流的。Free cash flow concept在地产投资很重要。简单说就是让你的租户帮你供家供楼，最后资产还是你的。

简单的说，房产的银行供款，头期的利息，管理费用，维修费用，税务，保险等，
都是房产投资的开支。租金，停车位，给与租户的服务等，就属于你的收入。
拿收入扣除所有开支，每个月有剩余的，就是正现金流的投资。

做不到正现金流的人，没有办法投资，这个还好。

最糟糕的是，我们不断看到，因为担心自己买不到房子，或者贪图房价继续上涨的人，
开始买入房子，我们开始替这些人冒汗。他们以为自己在做着房产投资。
房产，是需要管理，需要出租的。
除非你是发展商，你才会靠“卖”来赚钱。
不然，你靠“买”，一开始，你就是 Loser 来的。

去年在北海的聚会时，我就分享过了，真正赚钱的人，都是卖东西的，不是买东西的。
有些人，也许会辩驳，那么我把房子买了下来，卖出去，还不是一样赚钱？
没有错，只要你卖得出的时候，就是赚钱。万一，你卖不出呢？

为什么会卖不出？
第一，风暴来的时候，你就卖不出。经济有周期，有起，就有落。我们迟早会面对经济不景气的。你买进来的房产，到时要怎么卖？ 当然，有人会说，在风暴来之前，我把它们都卖出，就好了。真的有那么准吗？ 如果这么会看Timing，每次周期，你也可以很容易的赚几百万了。每5到10年，做一轮就好了。你做得到吗？

第二，买卖房产的费用很高。你自己计算一下，扣除Agent fees，律师费，税务，银行利息，贷款惩罚等等，你会发现到，屋价没有相差 RM100K，是赚不到钱的。现在开始发现到，卖房子，要卖很高价了吗？ 要差额RM100K以上，这么快，这么容易达到吗？

第三，房产转让的时间很长。一单交易，快的话，就3-6个月，慢的话，说不定要花整年的时间。由于买卖房产，要看 Timing，交易的时间过长，可能会破化了你的 timing 的选择。

崇尚正现金流的投资者，他们怎么做呢？

他们把房子分隔成月份，“卖给”租户，或者说，把房子租出去。

由于目的在于租出去，一开始的考量，就会是人口流入或流出。
只有人口大量流入，租金高于投资开支的地点，才会被考虑。
一开始这么做，就降低了买房子的风险。因为买价过高，就会损害现金流，也做不成这个投资了。

所以，正现金流的投资，一向来，都是不容易，或者被认为是困难的。

当然，为了面对经济不景气的周期冲击，现金流不可以刚刚好，最好还有多几%额外的安全空间。那么在经济低潮的时期，就可以通过降低租金来获取租户。一个好地点，就算再糟糕，也不会空无一人的。

要获取正现金流的投资， 第一就是要找到这样的投资机会。很多人连这个门槛也过不了了。
第二，要长期获得现金流，就必须出租房子，管理租户。很多人找到了机会，也做不久，因为没有办法管理这些租户。更加不要说，第三，如何可以大量的去做，管理更多租户。