两者之间相互配合得很好，房产因学府而身价高涨，学府因有这些房产计划支援，整个“文教区”越来越旺。如雪隆的文良港、斯里肯邦安、梳邦、赛城、双溪龙和汝莱，以及霹雳金宝的房价，相对之下，在晋身“文教区”后升值不俗，许多人赚得眉开眼笑。
“文教区”这个雅号，的确是房产升值潜能和出租的票房灵药吗？
本期《产业周刊》访问了几家在文教区附近有屋业计划的发展商，为大家分享个中的玄妙…
本地产业市场似乎有着发展商跟随“文教区”的趋势，也就是哪个地区设有高等教育机构，如大学和学院，他们就会往哪个地区兴建产业，尤其是住宅产业。
实际上，本地确实有着许多因教育机构的存在，而当地产业市场也随着兴旺的地区。
至于升值空间和出租行情，则要视各别房产计划的设备、包装和发展商品而定，更重要的是，光是学府，难以推动房产行情，学府可能只是产业市场的额外养份。
学府因房产发展而旺，还是学府为房产计划制造买气？
看看雪隆较早期的文良港一带（拉曼学院）、斯里肯邦安和梳邦等，大家心里有数。
较后期晋身文教区，且产业身价倍增的该数赛柏再也（简称赛城）、双溪龙和汝莱等，而霹雳的金宝也是很好的见证。
赛城原本是资讯科技与跨国公司聚集的据点，目标则化身为一个智慧型城市，发展多年人口并不多，直到一间又一间的高等学府到这里圈地建校，才突然看到人气大增。
赛城房市潜能大增
随着数家高等教育机构陆续进入开设分校，包括大马多媒体大学（MMU）、林国荣创意科技大学和赛城大学医学科学学院（CUCMS），赛城的学生人数逐日增加，许多发展商也开始看准其产业市场的潜能。
因此，这几年来，赛城增添不少新住宅和商务产业，据了解，这些新产业增值相当快，而且主要供出租的公寓租金和出租率都很好。
除了赛城，同样设多间高等教育机构的斯里肯邦安和汝莱，产业市场也不断扩展。
金宝小镇一夜成名
若将焦点移向巴生谷以外地区，另一个也非常值得一提的文教区，就是霹雳州的金宝。
金宝原是个不知名的小镇，却在拉曼学院和拉曼大学前后进入设立分校和总校舍之后，突然间一夜成名，举国皆知。
许多发展商涌入，在拉曼大学和学院周围兴建房子，买家也大批大批地进入这市场购买产业来作投资，以租赁这些房子给当地的学生。
有鉴于此，在大学和学院启用后的短短几年内，金宝就成了很多产业投资者的目标，产业价因而节节上升。
房价租金走高带动零售业
或许市场有许多“教育机构推高产业售价和租金”的例子，但华阳总执行长何文渊认为认为，教育机构的存在，不能保证产业租金会“自动”增长。
“这主要与市场的供求情况相关。更多学生和讲师入住有关地区，导致房屋需求强劲，供应变得有限。因此，房价和租金才会走高。”
此外，学院或大学的存在，能确保学生的供应量稳定，而且不时还会增加；这确保产业价格持续增长，或至少维持强劲。
同时，这一般上会带动其他类型行业的发展，如零售行业（餐厅、娱乐、网咖等），以迎合学生人口，从而进一步带动产业增长和增值。
“不过，这成果需要当地拥有足够的教育机构，或者设有一个规模非常大的学院或大学才能达成，以有能力塑造和维持市场需求。”
而且，整个地区的基建设备和公用设施都必须很齐全。
地点很关键
另外，何文渊补充，有关地点的环境是否适合大学生也很关键；这包括相关产业的所在地与学校的距离、是否方便连接至主要大道、坐落在发展成熟的社区或新兴地区等等。
“比如说，并非万达镇或双威镇内的所有地区，适合学生居住。所以，这些地区可能就不会感受到学生人口所带来的效应。”
【推动文教区产业措施】
发展商：将产业计划或大楼租给一家大学或学院后，能更有信心地进行和售卖旗下其他发展计划，并有能力提供租金回酬保证（GRR）欲最后买家。
买家：由于能确保旗下产业短期内会租出去，他可在无顾虑的情况下购买相关产业。
大学：学府必须确保学生们居住在安全、现代与舒适的环境。
何文渊：学府只是加分点
华阳（HUA YANG）总执行长何文渊认为，教育机构如学院和大学的存在，可说是个加分点，因为它们能够提供以下好处：
（一）支撑或满足社区在教育方面的需求，从而让整个社区进一步发展和增长。
（二）吸引人群和发展计划流入相关地区，塑造经济和社会活动，从而带动其他方面的增长，如零售行业和人口扩大。
“但是，光只是教育机构，没有其他因素如产业的地点、价格、素质与设计，周围的公共设施，交通网络等等的支撑，产业计划无法‘保证’会成功。”
“一项产业计划能否成功，需透过更全面的角度去探讨，考量所有相关因素，而不只是依当地是否设有学院或大学而定。”
郑兴宗：蓝图基建更重要
马星集团总营运长郑兴宗也有同感地表示，对于一项产业发展计划，附近设有学院和大学，是个很大的加分点。
不过，这依然需要合适的产品、蓝图、良好概念和主要地点的补足。
他指出，其他成功因素则包括该产业连接主要道路和大道、附近的设施和公共设备，以及发展商过去的记录。
“由于市场上有多种产品以这些教育机构为目标，它们并无法保证一项产业能够成功。
“所以，发展商仍需要深入了解相关市场，推出诱人的产品。”
陈宇航：治安环境定成败
文教区的房产能否成功，除了人口，还要看治安和环境。
金岭发展（Golden Plateau）有限公司执行董事兼销售与行销总监陈宇航说道，基本上，学院和大学的存在，能够让一项产业计划成功。
“因这当中的关键因素，是教育机构为市场提供需求。”
“只要能够提供良好的居住环境，学生就会是这地区的人口。”
她指出，根据市场调查，在某个程度上，学生是个相当大的消费群，因父母愿意为孩子付出足够的金钱，让他们完成学业。
“特别是住宿，没有人愿意对保安、饮食等妥协。”
她补充，学院和大学附近的产业计划能否成功，也强烈依赖相关教育机构的地位；私人学院或大学学生的消费方式，与政府大学学生有着很大的差别。
张孙通：规模大较易增值
学生群与教育机构的规模是息息相关的，因此，产业价值走势与教育机构规模的关系也非常密切。
安达曼（Andaman）产业管理私人有限公司市场行销主管拿督张孙通表示，如果相关教育机构规模够大，肯定能协助推涨产业价值。
“其中，拉曼大学总校是一个非常好的例子；它除了带动周围产业的售价和租金回酬，更是金宝镇产业“急速兴旺”的主要催化剂。”
此外，张孙通认为，学院和大学不能“保证”一项产业计划肯定成功。
但是，他表示，发展商还是能够透过一些方式带来一些推动，而且发展商、学府和买家本身都各有角色需要扮演和努力。
吴明权：潜能佳 但非灵药
据MCT Consortium有限公司执行董事吴明权表示，某个地区内设有学院和大学，意味着那里有着包含学生、讲师和管理人员的人群；这些人是需要住宿和零售服务的支撑。
所以一般上，坐落于学院和大学附近的产业计划，很有机会成功，但并不是“保证成功”。
确定供求平衡
他也认为，欲确保产业计划表现不俗，就必须确定供求取得平衡，也就是需考量学生人口和房屋需求。
他认为，一项引进学院或大学的产业发展计划，能够带动周围产业需求；但除了教育机构，周围的产业市场也必须具备许多就业机会。
“简言之，学院和大学的存在有助于带动一项产业计划，但是它们不一定是必不可少的。”
学生产业利基回酬高
陈宇航表示，产业界内有种称为“学生产业投资”的利基市场，是个以高回酬为性质的现象。
除了本地，这现象也出现在全球各地，特别是聚集庞大外国留学生的英国和美国。
她披露，这些地区的房子主要是为满足学生的住宿需求而存在；当地的教育机构因非常专注发展它们的教育事业，而可能没有足够的时间来进行其他事务。
最安全投资
“教育机构周围的产业，透过打造适于学生和老师居住，以及生活素质较高的环境，来协助填补这空缺。在经济放缓时期，这些都是投资者最安全的投资。”
当然，凡是都有利与弊。
何文渊认为，学生可能对有关地区带来的社会问题，也是个很重要的考量点，比如蕉赖康乐花园一带，因拥有许多外国学生而导致社会问题。
“再来，就是过度建设。当拉曼大学刚在金宝兴建新校园时，这小镇曾出现发展商过度建屋的情况，导致价格停滞一时，而且也有许多空置单位。”
梳邦双威涌入6万学生
吴明权表示，有了人群，住宅产业的需求自然会增加；学生多租用住宿，从而对房产的租金回酬有利，租金回酬则有助推高产业价值。其中的好例子，是梳邦再也SS15区、双威和USJ地带。
目前，这区设有5间学院和大学，即英迪大学、泰莱大学、双威大学学院和莫纳斯大学，预计包含6万名学生。
二手屋价走势良好
“因此，这些地区的住宅产业皆享有良好的入住率和租用率，从而具备不错的租金回酬，二手房子的价格走势也相当良好。”
郑兴宗指出，一般上，教育机构能提供一个集中讲师和学生的目标市场。
比如，马星集团旗下位于赛城的Garden Plaza发展计划，正坐落在林国荣创意科技大学对面，而且附近也设有数家著名的高等学府。
“一般上，这些产业属于良好的投资型产业，因学生人数不断在增加，而且每年都会更新。教育机构能够提供稳定的学生数量，而如果该学府扩大新生接收数量，学生人口将进一步增加。”
“有鉴于此，这些产业的租金回酬相当一致，而且根据市场价值。”
屋价门槛越低增幅越大
附近有学院和大学的产业，会比周围没有教育机构的产业具备更好的增值能力？
陈宇航认为，这得依购买有关产业的门槛（价位）而定；由于大部分教育机构选择设在市郊区，周围的产业因而会有合理的顶尖。她说，如果门槛不高，而相关城镇不断扩大，旗下产业就预计会增值。
“比如在过去，人们都认为加影很偏远，但随着逐日发展，加上捷运和更多大道穿越，它已经不再属于‘偏远的地方’。”
5关键点带来高回酬
另一方面，吴明权表示，相对于设有教育机构的地区，没有学院和大学地区内的住宅产业，租赁市场走势多时比较不显著。
“不过，只要符合关键的因素，这些地区的房价仍能带来高回酬。”
他认为，只有符合他定的“5大成功关键”，就有能力取得更高的增值；这包括：地点、基本设施、城市规划、品牌与规模，以及发展商的销售后责任。
他举例，Desa Park City和实达阿南（Setia Alam），这两区都未设有任何学院和大学，但住宅仍吸引许多人去购买，因只要觉得合适和良好，人们并不介意以高价购入相关产业
No comments:
Post a Comment