新加Bore接鄰馬拉的地方叫新山，英文叫 Johor Bahru，新山是馬來西亞最南端、也是歐亞大陸最南端的城市，與鄰國隔著柔佛海峽相對，就好似香港去深圳咁，通關很方便，這裡將會成為強國另外一座鬼城，而且全部Made by China，新加Bore人現正隔岸觀火，李氏父子又在冷笑。 馬拉年頭黑到年尾，MH370事件令馬拉政府形象跌入谷底，馬拉各個行政機關的辦事效率和透明度，都會一直成為世界熱議話題。在此之前，碧桂園、綠地、富力等冇運行的地產商因為國內投資環境插水，被一班國際級大鱷騙了過來投資，眾房企都沒想到，事情遠沒那麼簡單，除了財務風險，經濟週期、匯率及當地住房需求等因素，落南洋的擴張計畫既沒佔到天時，也沒有地利，更欠人和，借Ge錢全部是外資，是時候等我整份「渾水」報告沽空佢。 這裡有數十幢樓高50層的Condo，通通建於填海地，2014年2月，綠地集團宣佈，集團計畫斥資近200億元人民幣投資柔佛州兩個地產專案，綠地的Billboard早已將這塊區域圍了起來，運沙卡車絡繹不絕。 我地問發展商，填海填幾耐？答：「一年。」「你地香港填海要填六至八年，新加坡10年，我地只需一年。」 我心諗，有冇搞X錯，I wish you Luck。 碧桂園是最早下南洋的開發商之一，從2008年起，順德佬楊國強就有意向海外拓展。2011年，通過同是順德同鄕四叔李兆基介紹識左老虎仔，遠東集團主席邱達昌，後者旗下的私人地產企業Mayland在馬來西亞耕耘多年，根基深厚，兩人很快就達成了合作意向，建立合營公司Wealthy Signet Sdn Bhd開發吉隆玻附近的兩個專案。但由於中馬法律法規的差異，在開發過程中，受制於私人土地權屬問題、政府繁雜的審批程式以及合營公司利益分配問題，兩個項目不久就陷入了僵局。 邱達昌都有名比你叫做「老虎仔」，當然唔係長隆D白老虎咁溫馴，邱達昌九十年代初拿着3000 萬，赤手空拳在馬來西來創立了馬來西亞置地。碧桂園佔合營公司55%的股權，但專案至今還未開盤，開發速度遠低於碧桂園持有100%股權的新山鬼城。 呢D貨，根本係用來協助碧桂園清國內存貨，即係響南番順買一件，就送一套南洋樓比你，買菜搭條葱。 馬來西亞在過去十多年的房地產市場發展並不理想，樓價升幅很小，馬拉總共才3000萬人，其中馬來人占67.4%，華人占24.6%。相對而言，在美國、歐洲、澳大利亞等地投資開發的回報與國內差不多，但風險較低，因為那些地方的市場處於相對低位元，在復蘇狀態，價格向上的趨勢明確，移民因素也不同程度地吸引著全球投資者。但馬拉似乎不具備這些優勢，整個東南亞市場受全球經濟週期影響較大，市場波動及匯率變化，對強國開發商的抗風險能力提出了更高要求。 針對目前進入馬來西亞最大的五個強國開發商，它們在馬拉的投資額與總資產的占比，形成投資沽空風險榜。房企在當地投資佔比越高，說明企業對該地的收入期待越高，也就越不容有失。資料顯示，富力地產以7.4%的占比排名第一，風險最高；緊隨其後的就是碧桂園，占比為6.4%；綠地集團以5.8%排名第三；新華聯不動產和雅居樂排在第四、第五位，占比分別為2.4%、0.33%。 除了已經開始銷售的碧桂園，其餘四家房企均是近幾個月才開始進入馬來西亞市場，其中富力、雅居樂和新華聯均是首次海外置地。他們天真的以為，只為新加Bore三份之一的房價，會吸引到坡佬過來置業。 馬來西亞的房地產投資政策在今年也有所變動。為了防止近年來在馬拉流行的團購房地產投資或炒房，總理納吉布宣佈，買樓三年內出售的，盈利所得應徵稅額從以前的15%提高到30%。購房5年出售的，也要征繳15%的盈利稅。除此以外，為了防止外資進入馬拉炒樓，2014年財政預算案規定外國人只能購置100萬令吉（約193萬人仔）以上的房產，比之前規定的最低金額翻了double，預計後續的政策只會更加嚴厲。 看起來，蝗蟲發展商想不斷複製國內開發的神話。但實際上，它的這種開發模式有其固有問題，就是只能賣一次。要保持一次性高去貨率，碧桂園必須不斷地開拓新的城市，尤其是幾乎沒有知名開發商進入、競爭不太激烈但消費潛力尚可的城市。但這樣的馬拉城市，能否滿足的增長需求很值得懷疑。當然，也有其他的選擇，就是減價。但這樣做，必將極大地損害原本已在下滑的利潤率。消失的飛機會給開發商們帶來什麼？或許是消失的銷售額。 這所謂的「深圳－香港」模式，在此根本唔會Work，這裡其實風水不錯，用來搞陰宅、土葬墓地或者骨灰龕場都應該不錯，反正遲早變成鬼城。 這裡，英文叫 Danga Bay，你自己讀一次。「釘嫁，悲」。
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