Tuesday, December 13, 2011

房地产投资-创造净现金流最重要

看了investalks Tan81的分享,自己大概做了整合。


这个世界,很多人以为买了房子,不自己住,就是投资。
事实上,是错误的。房产投资的方式,我觉得最好的是可以制造现金流的。Free cash flow concept在地产投资很重要。简单说就是让你的租户帮你供家供楼,最后资产还是你的。

简单的说,房产的银行供款,头期的利息,管理费用,维修费用,税务,保险等,
都是房产投资的开支。租金,停车位,给与租户的服务等,就属于你的收入。
拿收入扣除所有开支,每个月有剩余的,就是正现金流的投资
做不到正现金流的人,没有办法投资,这个还好。

最糟糕的是,我们不断看到,因为担心自己买不到房子,或者贪图房价继续上涨的人,
开始买入房子,我们开始替这些人冒汗。他们以为自己在做着房产投资。
房产,是需要管理,需要出租的。
除非你是发展商,你才会靠来赚钱。
不然,你靠,一开始,你就是 Loser 来的。

去年在北海的聚会时,我就分享过了,真正赚钱的人,都是卖东西的,不是买东西的。
有些人,也许会辩驳,那么我把房子买了下来,卖出去,还不是一样赚钱?
没有错,只要你卖得出的时候,就是赚钱。万一,你卖不出呢?

为什么会卖不出?
第一,风暴来的时候,你就卖不出。经济有周期,有起,就有落。我们迟早会面对经济不景气的。你买进来的房产,到时要怎么卖? 当然,有人会说,在风暴来之前,我把它们都卖出,就好了。真的有那么准吗? 如果这么会看Timing,每次周期,你也可以很容易的赚几百万了。每510年,做一轮就好了。你做得到吗?

第二,买卖房产的费用很高。你自己计算一下,扣除Agent fees,律师费,税务,银行利息,贷款惩罚等等,你会发现到,屋价没有相差 RM100K,是赚不到钱的。现在开始发现到,卖房子,要卖很高价了吗? 要差额RM100K以上,这么快,这么容易达到吗?

第三,房产转让的时间很长。一单交易,快的话,就3-6个月,慢的话,说不定要花整年的时间。由于买卖房产,要看 Timing,交易的时间过长,可能会破化了你的 timing 的选择。

崇尚正现金流的投资者,他们怎么做呢?

他们把房子分隔成月份,卖给租户,或者说,把房子租出去。

由于目的在于租出去,一开始的考量,就会是人口流入或流出。
只有人口大量流入,租金高于投资开支的地点,才会被考虑。
一开始这么做,就降低了买房子的风险。因为买价过高,就会损害现金流,也做不成这个投资了。

所以,正现金流的投资,一向来,都是不容易,或者被认为是困难的。

当然,为了面对经济不景气的周期冲击,现金流不可以刚刚好,最好还有多几%额外的安全空间。那么在经济低潮的时期,就可以通过降低租金来获取租户。一个好地点,就算再糟糕,也不会空无一人的。

要获取正现金流的投资, 第一就是要找到这样的投资机会。很多人连这个门槛也过不了了。
第二,要长期获得现金流,就必须出租房子,管理租户。很多人找到了机会,也做不久,因为没有办法管理这些租户。更加不要说,第三,如何可以大量的去做,管理更多租户。

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