著名产业投资大师米兰多施
* 投资策略 产业周刊
2011-11-27 14:17
上一期专栏中，我分享了向发展商购买产业的好处。这一期，我们来看看，这产业购买方式，又有何坏处。
产业发展是一项高风险但有利可图的行业，因它提供20%至30%的盈利赚幅。
因此，许多专业人士和企业家纷纷进军产业发展这行业。同时，许多产业投资者（包括我！）经常梦想有朝一日也能成为发展商！
记得在1995年，我第一次参加一家上市公司的股东常年大会。
由于有意进军产业发展行业，这家衣服制造商针对在巴生谷购买一块大型土地，征求股东们批准。
当一些忠诚的长期股东询问欲让业务方向进行大转变的原因时，该公司主席的回应是，衣服行业将成为大马的一项“日落”行业。
该公司董事部是因看准产业发展能提供更高的营业额和丰裕的盈利赚幅，才决定进军这行业。
然而，1998年亚洲金融风暴之后，这家 上市公司被接管，而如今已从大马交易所除牌；因为，他们的首项产业发展计划，“赔上”了整家公司。此时受苦最多的人士，除了产业买家，也包括股东。
担心产业货不对版
买家向发展商购买产业必须承担以下风险：
1.建筑工程启动前后，发生发展商倒闭事件。
今日著名的发展商，可以是明日破产的发展商。比如，我的邻居在富都车站附近购买了3个店铺单位，惟这些产业遭搁置。至今，他已经支付了30万令吉的工程进度付款；其资金就困在这些产业上。
2.产业延期完成。
这情况下，你会根据买卖协议的条件取得现金赔偿，又或者发展商会以免除指定期限的服务和维修费，来作为赔偿？
3.次等素质和人工粗糙，而且不符合规格。
你可能发觉地板破裂和凹凸不平、容易破损的屋角、地砖不牢固等。虽然房子递交之后，仍有18个月的缺陷修复义务期，发展商会多快采取行动和修复缺陷的成果，仍拭目以待。
4.缺乏所承诺的公用设施，如公园、保安等。
大部分发展商会专注于可快速向银行收取工程进度付款的工程。其他建筑工程如公用设施、公园等的费用，只在最后才能够向银行收取。
5.对于高楼或围篱发展计划，一般上会延迟取得分层地契，或者更糟是从未获得。
只要发展商能够透过向住户收取每月维修费，他们会无意完成对买家的义务，花费申请分层地契。
6.接近竣工期的经济展望。
如果当初购买有关产业的目的，是在竣工后脱售，但恰好经济陷入不景气，你将会感到非常失望。
7.在你购买的单位附近，不清楚未来会有什么发展。
比如说，你的房子可能面向一个非法住宅区、大水沟、化粪池、高压电线、高速大道等。这一切，都不会列在产业销售小册子和建筑实物模型。
大部分买家做出投诉是，发展商没有兑现所有承诺。买家最终所取得的成品，并不如销售册子和广告所显示一般漂亮和拥有诱人的设计。
买家间接承担风险
产业发展商为了取得盈利，可能会面对以下风险：
1.以对的价格，对的时机，在对的地点，购买对的土地。
2.在开始销售活动和建筑工程启动之前，无法取得各个政府单位的相关批准。
3.基于劳工和/或原料短缺，面对工程展延和/或超资问题。
4.与融资发展计划相关的问题。
5.过度的行销开支或使用不正确的行销策略。
6.认购率很低或不理想。据了解，建筑工程只在发展商能预售指定百分比的产业单位才会启动，这百分比依土地成本而定，一般上介于30至50%。财务能力不 够雄厚的发展商，不愿冒着单位滞销的风险。为了降低亏损，他们可能选择不启动建筑工程，甚至中途搁置建筑工程，又或者透过偷工减料的方式来妥协素质问题 等。
7.如果延迟递交产业，必须根据买卖协议内的条件与规定来支付罚款给买家。
8.与附近的产业计划竞争。
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