买产业不如买产业股 ?我的有感而发。

 今天看了一个前辈的文章买产业不如买产业股， 我看了有感而发，以自己的经历来讨论这个问题。
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首先作者提到过去两年中，房地产价格暴涨。一般受薪阶级，要在吉隆坡购买双层排屋几乎已是可望不可及。

作者提出的看法是：

1. 在屋价上涨之前，屋价曾停滞不少过5年，就以八打灵的屋价来说，普通排屋在四、五十万令吉之间徘徊了最少5年，如今涨至七、八十万令吉，涨幅高达四、五十巴仙。
在过去5年中，建材、地价已上升了一截，再加每年约6%地通货膨胀，建屋的成本恐怕已上涨了四、五十巴仙，故过去两年的屋价涨幅，其实是调整了成本的上升，并不为过。

2. 在购屋者中，一部分是购买屋子作为自己及家人住用的，买进后就不会再卖出；另一部分是买屋作为投资的，这些都是手持多余资金，买得起屋子的投资者，有长期拥有屋子的能力，不会轻易抛售。

但是，另一方面，屋价也不大可能再上一层楼，理由是：

1. 受薪阶级的收入增幅，跟不上屋子的涨幅，买屋与供屋，已非中等收入受薪人士所能负担得起。

2. 租金的上升幅度，跟不上屋价的升幅。投资回酬下降，使买屋子作为投资，已不大合算。

3. 除了收租之外，房屋投资者希望产业增值。但在屋价上升之后，增值的幅度，跟投资额相比，已不具有吸引力。

在真正需要屋子的人买不起屋子，购买屋子作为投资的魅力已递减的情况下，买产业作为投资，已不具吸引力，作为反向投资策略的信徒，窃以为买产业作为投资，此非其时。

上市产业公司的营运作风，大致上可以分为三类：

第一类是买进地皮，就积极建屋出售，其盈利主要来自出售屋子。

第二类是买进地皮后，就慢慢的发展，他们的理由是屋价不断上涨，慢慢发展，较后兴建的屋子，由于屋价更高，而地皮成本低，故赚幅会更大。

与其积极发展地皮，倒不如放慢发展，这类公司的盈利，往往不如积极发展地皮的公司，但他们所持有的地皮已大幅度增值，每股净有形资产价值，比股价高一倍一点也不稀奇。

第三类是长期拥有房地产的办公楼、购物中心及工厂等，一方面有稳定的租金收入，一方面可以取得产业增值的利益，在上市公司中，雪兰莪实业和怡保花园是典型的例子，这也是所有产业投资信托公司所采的策略。

为什么上市产业公司不重估其地皮？

原来有关当局规定，凡是供发展用途的地皮，都不能重新估值后入账，这就是所有上市产业公司的账目中，供发展的地皮，仍以10年前，甚至20年前的价值入账的原因。

在大马股票交易所上市的产业公司，交投活跃及业绩表现标青的公司，其股价已大涨，目前的股价已反映其真实价值。


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看了以上文章，各位有何想法？其实我觉得买屋子是很个人的事情，就如我必须建立自己的家，所以有必要购买产业。而且长期而言，房地产都是涨价的，是很多大师都认为其中最好的inflation hedge,所以购买自己产业是必须的。


另外，购买你自己的产业你可以向银行贷款，现在贷款甚至可以很Flexible,30-40年，你可以在自己拥有多余钱时将贷款还清，自己调配资金。如果你是购买地产股，你必须将自己的命运交给那些上市公司。公司派息多少你都不能哼声，在地产增值时候，上市公司将它Delist，我们这些小股东又成为提供别人免费资金的傻瓜。


另外，拥有自己房地产，我可以自己决定每个月收取多少租金收入，好过被上市公司鱼肉。
在租户为我慢慢供家20年后，屋子是我的，我可以在退休不够钱用时候将其中一个地产卖掉套现，轻轻松松入袋RM300K,然后再决定要不要买产业股（如果那间公司还存在）